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楼市“连阴雨”将至,2021年起,房价或将超乎你想象

  • 来源:互联网
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  • 2020-11-25
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我国楼市的尽头到底在哪?事实上这个问题,大多数人对此争论不休。早在2017年的博鳌亚洲论坛上,经济学家李迅雷曾预测房价将在2021年左右窗口期出现下行趋势,其最关键因素就是人口流动性缺失导致房价上涨出现硬件条件。无有独偶,经济学家马光远则表示未来楼市只会越来越难,只有20%开发商能活下来,政策层面出现潜移默化的改变。

仅从这2位大佬观点来看,我们可以发现一个共同点,那就是楼市基本层面发生本质改变。如果要说更加直白的话,购房意愿的不可逆转趋势促使市场加快进行,现在大多数人买房初衷往往并不是居住、工作,更多的是投资性买房,最低门槛也是结婚买房。也许从表面上来看,这一点无可厚非,但在内心一丝炒房心态影响下,“买房是最有价值的投资”油然而生。而此时大家却忽略一个重要的现实,房子失去资金呈现聚集性,正在失去流动性。

而这一点央行的一份报告似乎佐证了当下格局,数据显示我国家庭财富70%都是房产、居民杠杆率接近60%。也许正是这些天花板的存在,近些年房价开始进入“乏力”阶段,2019年全国调控累计次数高达600余次,反观今年较去年同期持平。毫不客气的说2021年极有可能成为转折年,但大多数人还未意识到。

若要结合现阶段楼市布局,我只能说楼市“连阴雨”将至。如果将视线放到整个市场进程,一切都显得如此清晰,早在2000年我国房价仅为2000元平方米,而到了如今全国均价为9537元平方米。在短短20年时间里,房价涨幅高达5倍,其中对于一二线城市来说,涨幅接近20倍也是常见之事,而在这快速的进展过程中,我们似乎忽略了资金平衡的重要性,这也将是连阴雨爆发前夕的征兆。

事实上这一点客观因素在今年得到了无限放大,由于今年特殊行情的影响,即使央行多次降息降准,但依然无法稳定市场。在货币政策中性前提下,越来越多的开发商出现负债率偏高的现象,而与之伴随的就是销售目标完成率低下、净收益直线下行,这一次楼市连阴雨主要呈现2个方面:

1、开发商负债率成为高压线,高层强势出手,政策底线清晰可见

众所周知,高杠杆一直是开发商引以为傲的惯用手法,身上背着“银行”进行融资拿地,仅靠着杠杆的贯穿整个市场格局。但好在高层并没有忽视这一点,强势出台“3道”红线,利用自身负债率将后续有息债务直接挂钩,最高可限制15%。而央行副行长潘功胜曾表示,房企资金监管制度将是国内房地产行业长期发展的重要内容,从想法到实施总共才花2年时间里。

仅从这一点来看,政策底线清晰可见,打破现状就是红线。其次抛开资金层面最真实面纱早已成为当务之急,2019年工业行业负债率是59%,汽车行业为59.2%,反观房地产行业却高达79%。若是资金失去流动性,这对于基于人口聚集化的房地产行业来说,这并不是好消息

2、房价收入比和空置率早已成为不可回避的现实,须面对的同时更需要被解决

简而言之房价收入比是用来衡量房价和收入的差距,而在国际标准上,一般来说3-6是最合理期间,毕竟只有买房了,人们才会归属感,这对于城市基础建设也是立足之本。而根据上海易居研究院报告显示,2019年全国房价收入比均值为13.3,同比下降4%;而从住房空置率现状来看,“只要到了晚上才知道小区入住率”似乎成为经久不衰的小技巧。事实上早在上个月网上流传一句话,那就是“我国空置房套数接近6500万套”,后来被证实是虚假数据,但不得不说间接展现当下格局。

平心而论,在城镇化进程接近60%拐点下,此时楼市往往并不是由刚需群体主导,更多的是以小换大群体,与其说让剩下的人有房可住,还不如遏制持多套房的人,弱化房子金融属性,达到市场供大于求的格局。

总的来说,2021年将成为承上启下的一年,房价或将超乎你想象。在我看来,此时市场仍有很多因素值得大家借鉴,例如二手房挂牌房源激增,而房价却未出现实质性下行,这就说明买方市场正在接管主动性;而另一边约24个城市陆续出台限地价新政,涉及竞拍规则、加大供给等规则,一旦成功遏制地价上涨,至于房价就显得微不足道。而从当下格局来看,持房者可以焦虑,购房者可以观望,但留给开发商的时间并不是很多,今年选择降价抛房将会是大概率事件,而这一点不少城市正在上演这一幕。

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  • 编辑:王新兰
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